De overdrachtsbelasting voor beleggers, verhuurders en projectontwikkelaars gaat omlaag naar 8%. Dit is echter nog maar een plan, het kabinet heeft dit plan nog niet uitgewerkt in een wetsvoorstel. Dit komt later. Het nieuwe tarief van 8% geldt voor alle verkrijgingen van woningen. Ook voor particulieren die een woning verkrijgen waar ze niet zelf langdurig als hoofdverblijf in wonen. Met uitzondering van gevallen waarin het bestaande verlaagd tarief van 2% (woning als hoofdverblijf) of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling, van toepassing is. Let op! Voor niet-woningen zal het overdrachtsbelastingtarief naar alle waarschijnlijkheid 10,4% blijven. Deze wijziging gaat pas in per 1 januari 2026.

Uitzondering sleutelovereenkomst als verkrijging van economische eigendom

Een sleutelverklaring wordt soms gezien als de verkrijging van een economisch eigendom, wat leidt tot heffing van overdrachtsbelasting. Verkoper moet deze verkrijging melden bij de Belastingdienst en koper moet zelf aangifte doen van deze verkrijging. Het kabinet vindt deze situatie onwenselijk. Daarom is er voorgesteld om sleutelovereenkomsten uit te zonderen van het belastbare feit, mits:

1. De koper de juridische eigendom (door middel van de levering) binnen zes maanden na het ingaan van de sleutelovereenkomst krijgt;
2. op de verkrijging van de juridische eigendom van die woning het zelfbewoningswoningtarief van 2% of de vrijstelling voor starters van toepassing is.

Zie deze link vanaf pagina 15 voor meer informatie.

Voorbeeld

A (verkoper) en B (koper) sluiten op 5 januari 2025 een koopovereenkomst. Er wordt overeengekomen dat de levering van de woning plaatsvindt op 15 april 2025. B kan gebruikmaken van het verlaagde tarief (2%) of de startersvrijstelling. A en B sluiten op 1 april 2025 een sleutelovereenkomst.  Waarin B onder bepaalde voorwaarden toestemming krijgt om alvast te beginnen met de verbouwing van de woning. Als gevolg van de aard en inhoud van deze sleutelovereenkomst zou B normaal gesproken de economische eigendom van de woning verkrijgen.

Echter, omdat deze verkrijging van toestemming plaatsvindt in samenhang met de koopovereenkomst. En binnen zes maanden na de totstandkoming van de sleutelovereenkomst de koper, door de levering van de woning (voorwaarde 1), de woning krijgt. En B gebruik kan maken van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling (voorwaarde 2). Is in dit geval geen sprake van een economische eigendomsverkrijging. A heeft geen meldingsplicht en B heeft geen aangifte- en betalingsplicht voor een verkrijging van economisch eigendom.

Startersvrijstelling ook van toepassing op de verkrijging van de economische eigendom van een woning

Nog een onderdeel van de fiscale plannen 2025 voor de vastgoedsector is de wijziging van de Startersvrijstelling. Deze wijziging zorgt ervoor dat natuurlijke personen die alleen de economische eigendom (al dan niet gedeeltelijk) verkrijgen van de woning die ze zelf bewonen of gaan bewonen. Het verlaagde tarief of de startersvrijstelling kunnen toepassen. Op grond van de huidige regelgeving is de verkrijging van de economische eigendom van een woning, sinds de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting op 1 januari 2021, uitgesloten voor de toepassing van het verlaagde tarief en de startersvrijstelling.

Door deze beoogde wijziging komt de verkrijging van de economische eigendom van een woning eventueel in aanmerking voor het verlaagde tarief of de startersvrijstelling. Mits aan alle overige wettelijke voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan. Verkrijgers die de woning niet langdurig als hoofdverblijf gebruiken, zoals beleggers, voldoen niet aan het hoofdverblijfcriterium. Dan moet de koper het algemene overdrachtsbelastingtarief betalen. Zie ook deze link vanaf pagina 19 voor meer informatie.

VoV-vrijstelling voor aanhorigheden

Op verkrijgingen (terugkopen) van woningen in het kader van ‘verkoop onder voorwaarden’ (VoV) is vanaf 1 januari 2022, onder voorwaarden de zogenoemde VoV-vrijstelling, van toepassing..
Aanhorigheden vallen echter niet onder deze vrijstelling. Door een wetswijziging vallen aanhorigheden straks wel onder de VoV-vrijstelling. Als gevolg van deze wetswijziging is de vrijstelling voortaan ook van toepassing op de tot de woning behorende aanhorigheden die tegelijk met de woning zijn verkregen. Zoals een schuur of een garagebox. Zie ook deze link vanaf pagina 21 voor meer informatie.

Woning waarde grens vanaf 2025 € 525.000

Eén van de voorwaarden om de startersvrijstelling toe te passen is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen. De zogeheten woning waarde grens. Voor het jaar 2025 zal een hogere woning waarde grens gelden van € 525.000,-. Voor 2024 bedraagt de woning waarde grens € 510.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning. Overigens was deze maatregel al eerder aangekondigd.

De woning waarde grens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2025 hoger dan € 525.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.

Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2024 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang. Zie ook deze link voor meer informatie.

Kavelruilvrijstelling niet meer van toepassing op woningen vanaf 1 januari 2025

De kavelruilvrijstelling is een vrijstelling in de overdrachtsbelasting. Aanscherping van het gebruik van de voorwaarden om deze vrijstelling te gebruiken is in de maak. De kavelruilvrijstelling is niet langer van toepassing op de verkrijging van woningen, de ondergrond en eventuele aanhorigheden daarbij begrepen. Door de kavelruilvrijstelling kunnen gronden en opstallen, waaronder nu dus nog woningen, in het landelijk gebied vrij van overdrachtsbelasting worden geruild.

Kavelruilvrijstelling wel voor agrarische bedrijfswoningen

Agrarische bedrijfswoningen vallen wel onder de kavelruilvrijstelling. Ook is de kavelruilvrijstelling niet langer van toepassing op de verkrijging van andere opstallen en de ondergrond daarvan.
Uitzondering is de bedrijfsmatige exploitatie van de opstal ten behoeve van de landbouw (de Landbouweis). Aanvullend geldt dat de bedrijfsmatig agrarische exploitatie gedurende ten minste tien jaar hetzelfde moet blijven (de voortzettingseis). Overdrachtsbelasting is alsnog verschuldigd als niet aan de voortzettingseis wordt voldaan.

Behalve indien niet aan de voortzettingseis wordt voldaan als gevolg van het feit dat een opstal door overheidsbeleid aan de landbouw wordt onttrokken ten behoeve van de ontwikkeling en instandhouding van natuur en landschap. De maatregel houdt voor onbebouwde grond geen enkele beperking van de huidige regeling in. Voor onbebouwde grond geldt de landbouweis en daarmee de voortzettingseis niet. Zie ook deze link vanaf pagina 102 voor meer informatie.

Belasting onbebouwde grond

Het kabinet kijkt of naar een nieuwe vorm van belasting op onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd met woningen. De voorwaarden zijn nog niet bekend. Het doel van belasting is het tegengaan van speculatie met grondprijzen. In het voorjaar van 2025 komt het kabinet met een wetsvoorstel.

Kortdurende verhuur constructies in de btw 2025 aangepast

Het verhuren van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan daarom niet worden teruggevraagd bij vrijgesteld van btw verhuurd vastgoed.
De verhuur van vastgoed is in sommige situaties echter wél met btw belast (onder andere de verhuur in het kader van hotel,- pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijven). De btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan dan wél in aftrek worden gebracht.

Door vastgoed eerst kortstondig te verhuren met btw en later over te stappen op vrijgestelde verhuur, kan de btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten wél in aftrek worden gebracht. Om deze kunstmatige btw-aftrek een halt toe te roepen voert het kabinet in de btw-regelgeving een herzieningsmogelijkheid in op (kostbare) verbouwingsdiensten. De maatregel verplicht ondernemers de eerder toegepaste btw-aftrek vijf jaar lang (na het eerste jaar telkens voor 1/5 deel) te vergelijken met het gebruik van de dienst (voor belaste of vrijgestelde prestaties) in dat jaar. Bij wijziging van gebruik moet de initiële btw-aftrek worden gecorrigeerd. De maatregel bevat een overgangsregeling bestaande uit een uitgestelde inwerkingtreding per 1 januari 2026. Dit moet de vastgoedsector de gelegenheid biedt zich voor te bereiden op de maatregelen. Zie ook deze link vanaf pagina 108 voor meer informatie.

Huurtoeslag

De huurtoeslag wordt versimpeld. De inkomensafhankelijke afbouw van de huurtoeslag wordt gelijkmatiger. Waardoor huurtoeslagontvangers beter kunnen inschatten welk effect een inkomensstijging heeft voor hun huurtoeslag en zij meer zekerheid hebben over de hoogte van hun besteedbare inkomen. Daarnaast krijgt een deel van de huurtoeslagontvangers een lagere marginale druk. Hun huurtoeslag neemt hierdoor minder snel af wanneer hun inkomen toeneemt.

Het voorgestelde pakket aan maatregelen draagt hiermee bij aan meerdere doelen van het Hoofdlijnenakkoord: het terugdringen van armoede, vereenvoudigen van toeslagen en werken meer laten lonen. De huidige huurtoeslagontvangers gaan er in 2025 gemiddeld €141 per jaar op vooruit. Vanaf 2026 gaan huurtoeslagontvangers er gemiddeld € 316 per jaar op vooruit ten opzichte van 2024, wanneer ook de eigen bijdrage met €11,58 per maand wordt verlaagd en de lineaire afbouw wordt ingevoerd. Zie voor meer informatie ook deze link.

Kooprecht huurders

Huurders krijgen het recht om het huis dat zij huren te kopen. Het kabinet onderzoekt nog tegen welke voorwaarden dit kooprecht vormgegeven moet worden.

Verkoop woning hospita breekt huur

Het kabinet wil het aantrekkelijker maken voor huiseigenaren om een kamer te verhuren op grond van de hospitaregeling. Er is een wetsvoorstel in de maak dat het huurcontract kan worden beëindigd bij verkoop van de woning. Dit wetsvoorstel is in voorbereiding en nog niet gepubliceerd. Exacte regels zijn nog niet bekend.

Nieuwbouw

Aanwijzing van nieuwe plekken waar na 2030 grote nieuwbouwwijken komen. Daarnaast wil het kabinet meer kant-en-klare huizen uit de fabriek inzetten. Voor 2030 wil het kabinet stimuleren dat er 290.000 woningen voor ouderen bijkomen.

Beëindiging salderingsregeling per 1 januari 2027

Een ander onderdeel van de fiscale plannen 2025 voor de vastgoedsector is de beëindiging van de salderingsregeling.Dus geen verrekening meer tussen verbruikte (zowel hernieuwbare als niet hernieuwbare) elektriciteit en geleverde elektriciteit.
Het bestaande belastingvoordeel voor ingevoerde elektriciteit tot een maximum van de aan het systeem onttrokken elektriciteit vervalt daarmee eveneens vanaf 2027. De wens is dat zonnepaneelbezitters vanaf 2027 meer zelfopgewekte elektriciteit achter de meter gaan verbruiken.

Dit draagt bij aan efficiënter gebruik van hernieuwbare elektriciteit. Doel is minder invoer van elektriciteit op zonnige piekmomenten en minder afname van elektriciteit van het systeem op piek verbruik momenten.
De grote vraag is natuurlijk of dit haalbaar is. Het beëindigen van de salderingsregeling zal het risico op overbelasting of onderspanning dus verminderen en levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het voorkomen van netcongestie. Zie voor meer informatie ook deze link.

BOR en de DSR worden eenvoudiger, doelmatiger en beter uitvoerbaar

De bedrijfsopvolgingsregeling voor de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR) hebben als doel; voorkomen van het in gevaar komen van het voortbestaan van een (familie)bedrijf op het moment van overdragen. Op dat moment is betalen van erf- en schenkbelasting en (mogelijk) inkomstenbelasting verplicht. Het kabinet Rutte IV heeft ervoor gekozen om de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en DSR te behouden, maar wel op een aantal punten beter aan te laten sluiten op het doel van de regeling.

Het kabinet Schoof zet dan ook het beleid van het vorige kabinet voort om de fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten eenvoudiger, doelmatiger en beter uitvoerbaar te maken en tevens minder aantrekkelijk te maken voor onbedoeld gebruik. Zie voor meer informatie ook deze link.

Earningsstripping maatregel

Vennootschappen verspreiden hun activiteiten over meerdere vennootschappen om zo vaker gebruik te maken van de drempel van € 1 miljoen in de generieke renteaftrekbeperking (earningsstripping maatregel).
Dit wordt ook wel het ‘opknippen’ van vennootschappen genoemd. Vastgoedbeleggers gebruiken dan voor elk gebouw een afzonderlijke vennootschap om zo vaker gebruik te maken van de drempel (€ 1 miljoen). Vanuit de praktijk komt het signaal op dat met name ten aanzien van verhuurd vastgoed wordt ingespeeld op een optimaal gebruik van de door de drempel geboden aftrekruimte door rentesaldi van belastingplichtigen te verdelen over verschillende vennootschappen.

Het kabinet acht dit niet wenselijk en stelt daarom als antifragmentatie maatregel voor om met ingang van 1 januari 2025 de aftrekruimte van de earningsstripping maatregel voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten. Vastgoedbedrijven worden daarmee beperkt in hun mogelijkheden om rente af te trekken. Zie ook deze link vanaf pagina 70 voor meer informatie.

Inkomstenbelasting vennootschapsbelasting

Kort nog iets over de inkomstenbelasting. In box 1 gaat het gezamenlijke basistarief naar twee tarieven: 35,82 % (inclusief sociale premies) voor de eerste schijf en voor de tweede schijf 37,48%. Het toptarief blijft 49,5%. Het tarief in box 2 van de inkomstenbelasting bedraagt thans 33%. Het voorstel is dit tarief per 1 januari 2025 te verlagen naar 31%. Het tarief in box 3 van de inkomstenbelasting blijft 36%. In box 3 wordt in beginsel een fictief rendement belast. Het belasten van het werkelijke rendement kan in bepaalde gevallen. De tarieven in de vennootschapsbelasting blijven hetzelfde.
De stelselwijziging in box 3 van belastingheffing op basis van forfaitair rendement naar belastingheffing over het werkelijk behaalde rendement is voorzien per 1 januari 2027.

Let op!

Veel van bovengenoemde maatregelen (met uitzondering van de verhoging van de woning waarde grens bij de startersvrijstelling van € 510.000 tot € 520.000) vragen nog om aanname door de Eerste en Tweede kamer.

Vragen?

Dit bericht is overgenomen van de NVM en gedeeltelijk aangepast dit in verband met de leesbaarheid. Mocht je vragen hebben over dit artikel neem dan contact op met Hollandstate Makelaardij via telefoonnummer 0318 – 504 907 of 0342 – 400413  of e-mail: info@hollandstate.nl.  Zie voor alle stukken die gepubliceerd zijn met Prinsjesdag ook deze link.